Kamis, 31 Mei 2012

Usaha PROPERTY

Kenapa harus berbisnis property bahkan harus punya property sekarang juga?
1. Bumi itu satu, sementara manusia terus bertambah sehingga harga property akan cenderung selalu naik. Seluruh orang terkaya di dunia selalu menginvestasikan uang mereka di property, karena mereka tahu Bumi ini hanya ada 1.

2. 50 - 70 % aspek yang mempengaruhi suatu bisnis adalah property. 
Contoh : Mungkin hal ini sudah sering agan-agan dengar, Mcdonald merupakan salah satu franchise fast food terbesar di dunia, tetapi tahukah agan sekalian kalau sebenarnyah Mcdonald juga berbisnis property? yah di Amerika sana, franchise ini besar bukan hanya karena menjajakan burger tetapi mereka juga menyewakan outlet-outlet sekaligus pembelian. Bahkan sewa tempat untuk usaha bisa mengambil porsi lebih dari 50% budget pengeluaran kita, lokasi tempat usaha juga sangat menentukan bisnis kita, bahkan sebuah usaha online pun tetap membutuhkan rumah atau kantor cepat atau lambat.

3. Property bisa menjadi jaminan aset.




Terima kasih atas banyaknyah seminar-seminar dan buku-buku tentang property yang ramai belakangan ini sehingga sayah bisa mendapatkan banyak ilmu dan pengalaman puluhan tahun dalam waktu singkat dan bisa disharing kepada agan-agan sekalian:

1. Property Cash Machine (Joe Hartanto)
Merupakan pelopor seminar property menurut sayah, memberikan dasar-dasar property dengan baik. Seminar ini membentuk agan sebagai investor property dimana agan membeli property untuk kemudian dikembangkan menjadi tambang emas dengan mengkomersilkan property tersebut (kost2an). Kelemahan dari PCM menurut sayah saat ini kurang updatenyah tentang aturan perbankan (beberapa bank tidak terima lagi KPR untuk pembelian kost-kostan). Lalu baik cara pembelian dan investasi kurang bervariatif. Namun Joe Hartanto dengan sangat baik mempraktekkan ajaran Robert t kiyosaki dan D Ross (lupa namanyah)

2. Beli rumah tanpa uang, tanpa hutang (Cipto Junaedy)
Merupakan counter dari PCM, jika pcm memperkenalkan kita untuk berhutang dalam mendapatkan asset maka Cipto berbeda, mengajarkan kita untuk selalu cash. Kekuatan dari seminar ini adalah kemampuan Cipto untuk membuka cakrawala kita mengenai pembelian property terutama di soal perjanjian. Tanpa uang disini maksudnyah adalah membeli rumah tanpa dp dan cicilan rumah. Jika PCM mengandalkan KPR maka Cipto mengandalkan pihak ketiga (investor) untuk mendapatkan rumah, lalu penekanan dari strategi ini adalah jangan cintai semua property anda, jika PCM mengharamkan menjual property maka secara sederhana di Cipto perputaran uang juga didapatkan dari hasil jual beli, baru kemudian dapatkan rumah yang ingin kita miliki. Kelemahan seminar ini adalah bahasa marketing yang terlalu bombastis dan dipaksakan untuk mencounter PCM, padahal dalam seminar ini juga dijelaskan mengenai KPR. Namun seminar ini cukup baik dalam memberikan masukan dalam menggunakan bahasa marketing untuk iklan. Beberapa trik juga sudah tidak relevan dan tidak semudah yang dikatakan (sekali lagi terlalu bombastis) seperti buletin board. Disini ada juga perpaduan investor property dan sedikit tentang developer.

3. Cara benar beli properti tanpa uang, tanpa hutang (Ridwan Rahardjo)
Pada dasarnya Ridwan Rahardjo ini merupakan murid dari Cipto Junaedy namun dia melakukan trial dan error serta memberikan nilai tambah. Inti adalah bagaimana kita bernegosiasi dengan pemilik rumah agar dapat mengakali dp kemudian mencari investor untuk membayar cicilan dengan memberikan nilai tambah pada bangunan (kost2an lux). Yang menarik adalah Ridwan ini mengkombinasikan ilmu hipnotis dalam bernegosiasi (bukan mempengaruhi secara alam bawah sadar gan, tetapi lebih bagaimana meluluhkan hati owner

Ini saja seminar yang guah tau, selain ini ada dari Tung Dungsem Waringin (investor property), Jin property ( developer, penguatan di tehnik negosiasi), Aryo Diponegoro (Developer, belum tau juga karakteristiknyah), Ezra Karamoy ( Ini lumayan lengkap gan, pernah ikut priviewnyah, cuman sayang pembawaan materi kurang menarik).




Istilah-Istilah di Property

Mungkin ada baiknya mengenal beberapa istilah di dunia property

1. Primary = rumah baru, atau penjualan hasil pengembangan lahan
2. Secondary = rumah second
3. Owner = pemilik rumah
4. Buyer = pembeli
5. Broker = agen property
6. PPJB/SPJB = surat pengikatan jual beli (perjanjian awal sebelum melakukan jual beli)
7. SHM = sertifikat hak milik
8. Surat Girik/letter C = Surat keterangan kepemilikan tanah/ bangunan dari camat atau lurah
9. Co-broking = kerjasama penjualan rumah antara 2 agen atau lebih
10. Top-up = Meningkatkan plafon kredit pinjaman
11. Cash back = Mendapatkan lebih dari pengajuan plafon kredit
12. AJB = Akte jual beli, bukti transaksi jual beli property yang dibuat oleh notaris (cari notaris yang juga PPAT)
13. HGB = hak guna bangunan, artinya tanah merupakan milik pemerintah dan hanya boleh digunakan dalam kurun waktu tertentu dalam kisaran 20/30/40 tahun.
14. Hak sewa = Tanah milik pemerintah dan harus bayar sewa setiap tahun
15. NJOP = Nilai jual obyek pajak, biasanyah menjadi acuan harga jual rumah (walaupun kini bank kebanyakan mengambil dari nilai pasar)


Untuk agan-agan yang berminat menjadi agen property ini ada beberapa masukan bagaimana menjadi agen property atau membuat agency property :

1. Menjadi agen property cukup mudah gan, saran guah coba bergabung dulu dengan franchise besar macam ray white, new era, century, lj hooker. Kenapa? karena mereka memiliki sistem yang lebih baik dibandingkan agen-agen baru. Setelah mendapatkan pengalaman dan lisensi mungkin agan ingin membentuk kantor agen sendiri tidak masalah. Karena untuk memulai bisnis ini diperlukan sebuah kepercayaan dan untuk itu agan perlu bergabung dengan AREMBI (semacam asosiasi broker)
- Nanti disini agan akan mendapatkan semacam prospekkan awal seluk beluk menjadi agen property, income dll. Setelah itu ada semacam ujian lanjutan untuk mendapatkan lisense, tapi kalau di kantor-kantor agen yang kecil sih biasanyah lebih bebas

2. Serba serbi kantor agen property
- Pada dasarnya untuk membentuk sebuah agen property tidak diperlukan sebuah legalitas (karena sampai saat ini belum ada aturan dari pemerintah untuk profesi ini, gosip2nyah sih mau ada pembatasan atau apalah)
- Namun ada kerugian apabila kita tidak memiliki legalitas PT/CV, yaitu tidak dapat membuat perjanjian dengan bank untuk kerjasama KPR, selain memiliki legalitas PT kantor atau marketing juga harus terdaftar di asosiasi broker.
- Biasanya owner suatu agency disebut sebagai principal. Dan sharing profit antara marketing dan kantor agency bervariasi mulai dari 50-50 ( ini kantor agen besar) dan 40 - 60.
- Pada umumnya agen property mendapatkan keuntungan dari komisi sebesar 3% untuk rumah second dan 2,5 % untuk rumah baru. Namun pada prakteknya komisi ini bersifat sangat cair dan bervariasi karena ketatnyah persaingan
- Hampir seluruh agen property menggunakan sistem komisi bukan gaji, kecuali marketing di bagian primary




Tips & trick

#Appraisal, appraisal merupakan hal yang penting ketika kita memulai memasuki dunia property,kenapa? Karena melalui appraisal kita bisa mengatahui harga suatu property sehingga kita bisa menentukan langkah-langkah yang harus kita lakukan untuk selanjutnya. Ini langkah-langkah mudah dalam melakukan appraisal

1. Liat karakteristik daerah. Setiap kota memiliki daerah dengan karakteristik tertentu,karekteristik disini lebih kepada peruntunkkan daerah tersebut. Contoh di Bandung dago merupakan daerah dengan nilai jual tertinggi,saat ini 22 juta - 28 juta/mtr. Di jakarta ada Kemang yang merupakan daerah elit,sehingga harganya pun sangat tinggi. Hal ini disebabkan bnyk'y permintaan pasar. Jadi hal pertama yang agan liat adalah seberapa besar tingkat permintaan di daerah tersebut,lalu apa karakteristiknya perumahan elit kah?daerah kumuh?daerah industy?

2. Harga pasar. Sangat mudah mencari harga pasar,rata-rata bank saat ini menggunakan patokan harga pasar dalam menilaikan kucuran nilai dana selain dari NJOP. Jika rumah berada dalam perumahan agan bisa cari 4 rumah yang sedang di jual di daerah sekitar (kurang lebih radius 2 KM) tanya harga lalu bandingkan dengan harga rumah yang dijual. Untuk Jalan raya sedikit berbeda,harus mencari perbandingan harga di jalan itu saja,biasa'y tentukan dulu pusat keramaian'y,property yang makin dekat dengan keramaian biasanya cenderung lebih mahal.

3. Notaris. Setiap notaris wilayah pasti memegang data jual beli property di daerahnya atau yang dia tangani. Agan bawa luasan tanah dan bangunan yang akan diappraisal dan agan bisa minta perbandingan transaksi terakhir di daerah tersebut dengan spesifikasi yang sama.

4. Iklan property. Cara ini cukup mudah,agan tinggal lihat koran atau website liat spefikasi property di lokasi yang sama dan bandingkan harga

5. Menilai NJOP,ini sedikit memerlukan pengalaman. Sebenarnya dengan melihat harga tanah dan bangunan agan bisa menilai harga suatu property tapi untuk itu agan harus hapal jenis bangunan,harga ngebangun berapa. Karena guah juga memiliki basic kontraktor maka,guah sedikit hapal harga bangunan hanya dari tampilan fisik


cara memulai bisnis property

Ada satu cara yang menurut guah cukup efektif karena bisa memberikan kita pelatihan untuk menilai harga pasar :

1. Rumus 100 : 10 : 3 : 1. Maksud dari rumus ini mulai lah dengan mencari 100 listingan rumah, lalu pilih 10 rumah paling bagus, negosiasikan 3 rumah pilihan tapi cukup deal dengan 1 rumah.

2. Perkembangan lahan, Untuk melihat perkembangan suatu wilayah coba lihat berapa banyak pembantu rumah tangga di daerah tersebut. Kenapa? karena dari hal tersebut kita bisa melihat sosial ekonomi daerah tersebut, katakan semua rumah memiliki pembantu berarti tingkat ekonomi daerah tersebut tinggi dan potensial, tinggal tunggu saja ada developer bangun mall, sekolahan dan lain-lain.

3. Rumusan lain yang cepat, bisa juga menanyakan harga tanah di kecamatan, mencari perbandingan minimal 4 rumah di daerah sekitar yang dijual atau sudah terjual



Trik fliping.

Secara prinsip fliping merupakan salah satu tehnik menjual rumah memanfaatkan range harga pasar dimana kita mencari property murah kemudian menjualnyah kembali dengan harga pasar sehingga mendapatkan keuntungan dari selisih harga tersebut.

Contoh : Agan A ingin membeli rumah, tetapi dia tidak memiliki pekerjaan, sehingga pilihan membeli rumah olehnya harus dilakukan secara cash. Jadi untuk solusinyah agan A harus memiliki cash.

Oleh karena itu agan A melakukan tehnik yang disebut dengan flip. Agan mencari di iklan-iklan rumah-rumah yang dijual murah (kata kunci biasanyah Tanpa perantara dan Butuh uang), agan A menemukan satu rumah yang dijual seharga 500 jt, dan ternyata setelah agan A melakukan cek harga tanah sekitar dan beberapa rumah yang dijual didapatkan harga pasaran dengan spesifikasi rumah yang dimaksud adalah 800 jt (kok bisa? ingat rumah tidak memiliki harga dasar sehingga nilai ditentukan sepenuhnyah oleh penjual sesuai dengan motivasinyah menjual rumah). Untuk memastikan harga ada kelebihan kita bisa membawa kopi sertifikat,njop, dan fotokopi pemilik ke bank terdekat, biasanyah ada biaya appraisal bank 500.000.

Hal yang dilakukan oleh agan A adalah mengikat terlebih dahulu pemilik dengan PPJB. Jangan lakukan penawaran pada hari pertama, lihat dan dengar saja pendapat pemilik. Lalu setelah itu lakukan appraisal, jika sudah yakin mendapatkan kelebihan harga baru kita tawar.

Yang diperlukan adalah PPJB oleh pemilik dengan pengunduran pembayaran antara 3 - 6 bulan (biasanyah kalau 6 bulan sudah sulit) disini skill negosiasi kita sangat dibutuhkan, jika kita bisa menyakinkan pemilik kita bisa tanpa keluar uang seperser pun, tapi biasanya pemilik akan meminta uang pengikat yang besarannyah terserah agan (guah biasanyah gak pernah lebih dari 5 jt). Lalu biar dia mau juga rumah kitah tawar jadi 525 jt, tentu dia akan tertarikkan.

Agan A akhirnyah mendapatkan PPJB, lalu agan A langsung mengiklankan di koran (atau lewat guah, hehehe) dengan bunyi seperti ini "Jual cepat rumah dengan cash back 100 juta" atau tag line menarik lainnyah. (agan bisa juga jual seharga pasar tapi biasanyah agar cepat terjual orang akan suka barang-barang yang murah)

Singkat cerita ada agan B yang tertarik membeli rumah dari agan A seharga 700 juta, dengan KPR, si agan B senang karena ternyata bank mengacc 800 juta, sehingga dia mendapatkan kelebihan, sedangkan agan A langsung membayar lunas ke pemilik pertama sebesar 500 juta, dan mendapatkan uang 200 juta 


Contoh di atas hanya sebuah ilustrasi, namun bukan tidak mungkin karena banyak pemain property yang melakukan hal ini, pada prakteknya biasanyah kendala terjadi pada :

1. Pemula di bidang ini biasanya kesulitan untuk mengappraise harga suatu rumah, karena itu sebaiknya lakukan rumus 100 : 10 : 3 : 1 atau tanya notaris terdekat, orang bank , atau membayar biaya appraisal 500rb

2. Keuntungan tidak sebesar ilustrasi, kadang hanya 20 juta, 50 juta dan juga akan ada potongan pajak dan juga administrasi jadi kita harus piawai juga dalam menghitung pemasukan dan pengeluaran.

3. Uang pengikat biasanyah selalu ada, karena kenapa pemilik mau mengundur pembayaran karena dalam PPJB tertulis jika kita tidak bisa melunasi dalam waktu yang ditentukan maka uang pengikat hangus, dan karena itu juga guah selalu memberikan uang pengikat sekecil mungkin.

cuma nambahin aja nih.

cara Flipping yang banyak dan umum dilakukan adalah mencari properti dengan harga di bawah harga pasar dan menjualnya kembali dengan harga pasar atau lebih.

Sebelumnya mungkin perlu dipemahamani konsep dasar Flipping properti adalah bagaimana meningkatkan nilai jual properti yang kita miliki.

so..tidak melulu harus mencari harga rumah yang jauh di bawah harga pasar..teknik selanjutnya adalah bagaimana kita bisa menambah value nilai properti tersebut dengan treatment2 yang bisa kita lakukan, bahkan dengan harga pasar sekalipun.

salah satu yang bisa mudah dilakukan adalah mengembalikan kembali nilai jual bangunan.

"Bermimpi, berdoa, dan take action"

2 komentar:

  1. ada yang mau kaya? Jadi pemimpi aja,mimpi kaya.tapi resikonya jatuh miskin.seperti disini.ini sangat penting untuk di ketahui kalo mau kaya.atau usaha jasa meramal aja gan,yang biasa buka lapak di pasar malam seperti disini.bisa kaya mendadak dah.

    BalasHapus
  2. Pak saya mau tanya, apakah untuk menjadi broker itu harus bayar biaya adminitrasinya ?

    Thanks

    BalasHapus